位于桂城千灯湖地铁站附近的白领公寓，就是由村集体建成，以只租不售方式入市，收益按股份分还给原村民。

　　日前，南海区发布的《关于村镇社区公寓建设的指导意见》提到，鼓励桂城等条件成熟区域的宅基地进行集中统一改造，将村（居）民转移到村镇社区公寓、公租房或优惠价住房居住，并将腾出的旧宅基地进行重新改造。其中，部分村镇公寓有望可以转变为商品房入市交易。

　　对此，业界认为，土地需要“盘活”，鼓励村镇公寓的建设，也能提高这些土地的利用率，并能改善城市的面貌，对旧村区改造有很大的帮助。同时，预计不会对商品房的租售市场产生明显影响。

　　推行公寓试点建设提高土地利用强度

　　据记者了解，从2008年开始，南海区已经停止新增宅基地的申请。本次发布的《意见》中也强调，南海区将继续不再批准新增宅基地申请。同时，相关信息显示，南海区第二次土地调查结果数据中，南海区宅基地面积超过17万亩，超过全区土地面积的10%，接近建设用地总面积的22%.

　　南海区国土城建和水务局相关负责人表示，南海区宅基地布局分散、土地浪费严重、违章建筑多，与集约节约利用土地的要求相违背，改造迫在眉睫。他指出，南海推动村镇社区公寓建设，是基于南海目前的土地现状所做出的选择。

　　《意见》提出，“鼓励条件成熟的区域先行先试，在全区范围内设立10个左右试点，发展第一批村镇社区公寓建设项目。”

　　南海区国土城建水务局副局长潘汝海解析，必须发展的区域都是条件成熟的村居，指的是地值高、交通条件和区位较好的村居，包括桂城所有村居。目前第一批约十个试点项目，正在审核过程中，将会涉及到桂城、大沥以及罗村等多个镇街。因为这些试点的运作将对后续的相关项目建设和推进起到示范作用，所以在选择的时候也会比较慎重。

　　同时，记者了解到，目前对于村集体用地的房屋拆迁补偿，一般是有货币补偿和房屋置换补偿两种，选择了第一种就不能再享受第二种。而房屋置换有的采取的是等面积的村镇公寓补偿。

　　对此，潘汝海表示，在不断规范的村镇公寓意见中，具体分配和补偿的方案，可能参考原来的方式，也可能结合该村的实际情况，并根据村民的表决来确定一个更合理的方案。

　　部分公寓未来或可改变性质进行交易

　　记者了解到，佛山不少区域都已经建有村镇社区公寓，这种村集体用地建的公寓，其作用之一是拆迁补偿置换，或者是根据村民表决决定的形式，建好公寓后按照成本价或者略高的价格卖给原村民。另一种用途是建好住宅或者商业出租，收益按股份分还给原村民。

　　无极物业（佛山）代理有限公司总经理楼山，原来的这些村随着城市发展，土地需要“盘活”，但作为土地拥有者的村民利益也很难平衡。所以，鼓励村镇公寓的建设，也能提高这些土地的利用率，并且改善城市的面貌，政府只需要起到监管的作用。同时这样对旧村区改造有很大的帮助。

　　而宅基地通过集中统一改造后整理出来的土地，其集体用地性质将不会被改变，村集体仍享有土地相应收益。

　　对此，潘汝海表示，村镇公寓在安排内部村民的居住功能之后，可以作为出租性质，或者是商业经营的形式都可以。对于另外整理出来的土地，还可以作为发展第二产业以及第三产业的用途。

　　而除了提高土地利用率，改变城市形象以及保障村民收益之外，村镇社区公寓的规范也将有利于市场交易环节。

　　无极物业（佛山）代理有限公司总经理楼山介绍，此前南海这样的村公寓项目，不乏有建好之后卖使用权的情况，也就是所谓的“小产权房”。例如08、09年前后，这样的房子售价仅在3000-4000元/平方米左右。“但因为这部分物业的土地性质仍旧是村集体用地，所以没有房产证”。

　　“名义上是卖给或者置换给村民的，但是有的却是在对外销售，有的是作为出租房放租。”也有业内人士介绍，这种情况在全国不少城市都有，由于售价可能比周边的商品房便宜很多，因此能吸引到一定的不顾产权风险的客户群。

　　值得注意的是，本次发布的《意见》中提到，关于部分村公寓可以转为国有土地性质并可以进入商品房市场进行交易，对此，潘汝海表示，具体办法还在确定过程中，不过对于量和规模都将有控制。

　　焦点

　　对商品房租售市场不会有明显影响

　　村镇社区公寓从试点到广泛推行，尤其是目前桂城辖区范围内的所有村居都作为必须发展村镇社区公寓的区域。部分村镇公寓将有望进入商品房市场，且获取拆迁补偿款而选择购房的客户群体或将因此减少，是否会对商品房市场产生一定的影响？

　　对此，相关部门和业内人士均分析认为，影响并不明显。

　　本次发布的《意见》中虽然有关于部分村公寓可以进入商品房市场进行交易的内容，但是也明确了村民卖房后不能再分配宅基地或公寓式住宅，并且会进行一定数量的限制。

　　潘汝海指出，因为村民一旦转卖公寓式住宅，就不能再分配住宅，通过设置这个限制，将有效限制能上市的社区公寓数量，也难以对楼市产生影响。

　　而从市场的角度来看，楼山也认为，从规模来看这些村镇公寓对于商品房市场基本不会构成影响。首先，这部分公寓的地块规模相对有限，其次，南海不少村的土地规模相对宽松，有些村居民拥有多套物业，所以并不一定是商品房的刚需买家。

　　同时，记者了解到，村镇公寓除了补偿置换或者“内销”之外，也有建成白领公寓作为“只租不售”的形式入市。

　　例如桂城海五路千灯湖地铁站附近的白领公寓，就是这类公寓项目。据接待中心的工作人员介绍，总规模达到11万平方米的整个小区，都将不会销售。目前其首批产品为三梯十户的公寓，面积主要集中在40-57平方米，为单间和一房一厅，以带装修和部分家电的配置出租，租金在1400-2000元/月。其中，57平方米的一房一厅租金约为1700元/平方米。

　　有业内人士认为，这部分以出租形式入市的村镇公寓由于靠近工业园区，或者交通便捷的区域，那么对整体片区的租赁市场或将有一定的冲击。

　　楼山的观点相对更加理性。他认为，冲击市场的情况并不会形成，但确实会给市场产生一定的稀释。随着作为租赁作用的村镇公寓入市，会增加整体的供应量。

　　但是从价格上来说，楼山认为这类村公寓还是会遵循一定的市场价格水平，“不可能周边可以租到1000元/月的，同素质的村公寓只租500元/月，那样的结果就是出现了‘二房东’，从而还是会使最终的市场租价回归。”

　　案例

　　按照原房屋面积补偿公寓

　　“简单地说就是拆了原来村民的屋，补回公寓。”夏西村的阿娟介绍，此前她所在的村镇公寓是按原来房屋的面积去补，如果想要面积大一点的房子，就要补一定的房款。“也就是说，如果拆了100平方米的房子，换100平方米公寓的话，就不用再额外加钱。”

　　据阿娟回忆，大约在三四年前补缴的房款约为3000-4000元/平方米，“当时周边的房子都要卖到7000-8000元/平方米了，对比之下价格便宜一半有多。”

　　不过，她提到，很多人都清楚的是，这类村镇公寓按照规定是不能转卖的，只有集体产权证，房主可以将房子放租。但是，阿娟也提到，对于是否一定是本村的人才可以买到或者置换到，这个从规定上来说是这样的，但其实具体到市场方面，还是有人会转让这类物业。“可能十几二十万就有一百多平方米的房子，还是很多人有兴趣的，不过因为没有房产证，还是怕以后有问题。”

　　村集体用地上建公寓“内销”

　　住在南海广场旁边的阿玲在桂城做着一份不错的生意，提到她现在住的房子，阿玲说，自己的情况和拆迁置换等有所不同。“那种是属于按照面积置换以及补偿，而自己的这套房子，是村里面的地，原来是作为厂房收租，后来经过村里的表决决定建了公寓楼。有股份的村民每人就可以购买几十平方米。”

　　她所提到的这套房子就是在五六年前，以单价一千元左右的价格买下来的村镇公寓。通过村委会一致表决确定的，还有相关的规定，比如只有自己村的人才可以购买，并且由于只有一百多户，所以仅限于本村村民自住使用，不可以对外出租。当然，也更不可能对外出售。

　　“商品房太贵了，村公寓便宜，适合自住。”阿玲说，对于她和很多亲友来说，都会把这种村镇公寓作为自住，对于商品房来说，有能力的时候才购买，“主要是为了保值和升值。”

　　采写、摄影：南都记者路漫漫

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