购房力十年之变之原因分析

　　十年回头看，买房越来越难，为何？直观表现是居民收入增速远低于房价涨速，房价收入比越拉越大；原因在于住房供应总量和结构对需求的偏离、经济增长中贫富差距拉大、货币超发造成货币贬值而房地产成为资金蓄水池等；往深里究，则一是土地出让单一化，政府垄断土地并统一招拍挂；二是住房供应单一化，只能由开发商拿地建房，而保障房10多年未建、小产权房属违建……此外，通过10年梳理，还有两个悲催的事实是：税多费重致使购房成本持续增加，政策要求首付比例持续提高致使购房门槛也越来越高。

　　这些问题，不难看见也不难推导，难就难在，它们相互杂糅在房地产这个作为国民经济支柱产业的大前提之下，一切变得万般棘手。房地产“十年九调”，每次的调控都触及到其中一项或多项助涨房价的因素，期望平复涨势，却有越调越涨之势。

　　保障房“旷课”

　　住房需求全压到商品房上

　　1998年，“由政府建设保障房”被忽视。随后至今12年，商品房市场如火如荼，房价节节高涨，越来越多的中低收入者买房无望。

　　2007年开始，对于房价上涨过快问题的反思，开始落脚到保障房旷课上，尤其房地产行业内人士，更加希望赶紧实现“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”———房价交给市场，住房保障交给政府，实现商品房和保障房并行的住房双轨制。

　　2010年10月，“十二五”规划建议明确：“加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，传递出“十二五”期间保障房建设进度将提速的信号。

　　2010年12月，中央经济工作会议在部署2011年工作时，进一步对住房保障提出具体、详细的要求，并明确强调：“保障性住房建设是政府的责任。”随后，“2011年建1000万套”的保障房计划出台，住房和城乡建设部与各省级政府签订“军令状”，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。佛山今年分得保障房建设任务21000套，这相当于过去三年这个城市所建设的保障房总和的3倍。

　　一切紧锣密鼓，却看起来像“大跃进”———2010年580万套的计划尚未落实，2011年一下冲量到1000万套，如何完成，成为今年每逢房地产行业论坛必谈的焦点话题。

　　然而，这显然是因为已经火烧到眉毛了，过去10多年保障房建设的缺位急需补课。1998年，中国住房体制改革，确定商品房市场机制，由市场提供商品房，而并存于文件中的“由政府建设保障房”被忽视了。随后至今12年，商品房市场如火如荼，房价节节高涨，越来越多的中低收入者买房无望。

　　回过头来看，正是因为多年未建保障房，成了木桶原理中的短板，积怨就顺着这个短板流出来了。

　　货币大增

　　房地产成为资金蓄水池

　　公开数据显示，2001-2010年，中国货币供应量在10年时间里扩大了450%.如此巨额的货币增量，流到哪里就能在哪里吹起泡泡，然而，国内投资渠道长期缺乏，于是大量流向房地产领域。

　　“打压房价会使物价上涨”，2007年两会时，著名经济学家吴敬琏的这一言论招致不少网友的炮轰，有人误解他在为房价调控开脱，声称“我们要把吴老头的家拆了”。吴敬琏说“你把我家拆了也没有用”，果真，当年房价在“9·27新政”之后转头下跌时，物价就出现了7%以上的涨幅。

　　三年后，2010年的中国地产年会上，中房集团理事长孟晓苏又搬出了这一故事，说明当时类似的一大背景———密集的调控政策，在市场上不断上演“按下葫芦起了瓢”的景象：一方面住宅市场遭遇限贷、限购，房地产投资转向二三线城市、商业地产、股市等；另一方面，输入性通胀造成原油涨价、化肥涨价、农药涨价等，接连出现“蒜你狠”等流行词汇，体现物价高涨之下人们的焦虑与反讽。

　　公开数据显示，2001-2010年，中国货币供应量在10年时间里扩大了450%.如此巨额的货币增量，流到哪里就能在哪里吹起泡泡，然而，国内投资渠道长期缺乏，于是大量流向房地产领域。国金证券首席分析师金岩石，在多个公开场合发表言论，称“未来5年房价翻番，天量货币投放推涨楼市”，他的底气在于历年来货币量的增长，据他列举的数据，1992-2010年，央行每年印刷纸币的增速在23%左右，而经济增长速度却在8 .9%左右，按照经济学意义上的通货膨胀计算方法，通胀在14%左右，若以复利计算，就是5年翻一番。“现在钱存在银行负利率，买股票会套牢，买黄金搞不清，买古董怕上当。钱干什么？最好的办法还是买楼，所以今年‘六一’儿童节的时候北京有人写了一篇文章，以妈妈的身份，题目是《炒房，要从娃娃抓起》。”这一段子流传甚广。

　　土地垄断

　　出让下的盛宴

　　在“8·31大限”后，中国土地盛宴更是掀起高潮，地王层出不穷。2009年12月，南海体育场地块经过160多次现场报价，以7951元/平方米的楼面地价成交，成为佛山土地公开出让以来单价最高的地王。

　　从1988年开始的“土地的使用权可以依照法律的规定转让”到今日，土地依法出让制度已经走过了13年，从最初的多渠道出让到被地方政府垄断，招拍挂制度曾带来新气象也被认为是房价的直接推手而遭诟病，时至今日还在不断完善当中。

　　国土部要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。同时要求此后发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

　　而在“8·31大限”后，中国土地盛宴更是掀起高潮，地王层出不穷。不过与广深等一线城市2004年就开始出现“地王”有所不同的是，佛山真正引起市场关注的高价地块从2007年开始明显增加。2007年6月份千灯湖地块以5907元/平方米的楼面地价成交，成为佛山最高楼面地价，该地块由广东创鸿集团以9.52亿元总价竞得。11月，祖庙-东华里片区地块由瑞安房地产以75.1亿元总价拿下，成为广东地王。

　　发展到2009和2010年楼市高涨期时各地更是地王频现，全国“地王”花落2009年6月底的北京，中化方兴40.6亿元、建筑面积约28万平方米的北京广渠路15号地。在佛山，2009年12月，南海体育场地块经过160多次现场报价，以7951元/平方米的楼面地价成交，成为土地公开出让以来单价最高的地王。

　　延续至今的土地招拍挂出让政策，虽然一方面规范了土地市场，但在另一方面却由于“价高者得”的原则带来了发展商争夺土地的局面。尤其是在一线城市，开发用地越供越少，价格也只能越拍越高。

　　支柱产业定位

　　成为房价一路上涨的推手

　　2007年佛山房地产开发投资涨幅最为明显，房地产开发投资达到314.02亿元，同比涨幅达72.5%，当年商品房销售额403.38亿元，增长55.7%.

　　2003年出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），首次明确房地产“支柱产业”地位，提出“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”。该文件，尤为引人瞩目的是“要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”，并提出“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。

　　18号令的出台，意味着经济适用房在各大中城市的供应中日渐消失，开发商基本掌握了城市房地产中的全部供给。随着房贷按揭制度的逐渐成熟，城市居民选择加入买房大军，率先理解了信贷杠杆的投资客也快速涌入市场，商品房的需求外延在此后八年中不断扩大，边际难以触及。

　　以佛山为例，近十年以来，房地产开发投资额逐年增长。佛山市统计局数据显示，2005年房地产开发投资达到141.99亿元，对比2004年的涨幅达到47.3%.2007年佛山房地产开发投资涨幅最为明显，房地产开发投资达到314.02亿元，同比涨幅达72.5%，当年商品房销售额403.38亿元，增长55.7%.

　　房价的上涨，不能全部归咎于制度的出台，但不可否认的是这两个关键制度在房地产行业发展的全过程中，扮演着确立市场和加速助推的作用。专家分析，一方面，两次制度的出台，都是在经济出现问题的背景下，将房地产行业作为拉动经济的工具来使用，但是对于房地产行业本身的问题却还来不及深思，房价飞涨、保障房缺位的源头早在多年前便已经显现。另一方面，中国本身处于高速城市化阶段、人口红利等因素也为房价上涨起到火上浇油作用。

　　个人收入增幅

　　跑不赢经济增幅

　　2010年佛山城镇居民人均可支配收入27245元，以此计算一个双职工家庭年收入为54490元。当年佛山商品住宅成交均价为7448.16元/平方米，按100平方米一套住宅计算，一套住宅为74.49万元，房价收入比为13.6.

　　改革开放30年中国经济的快速发展，为房价的上扬提供了宏观经济基础。在1976-2010期间，中国G D P年平均水平为9.5%，房地产行业更被称为中国经济的晴雨表，产业起伏与经济发展的起伏大致相似。

　　在宏观经济持续向好的大背景下，中国的城市化成为另一股助推房价上升的强劲动力。根据国家统计局统计数据，从1998年房屋首次成为商品至今，中国的城市化率恰好走过30%-50%这个加速阶段，从1998年的30.40%上升至2009年46.69%，业内人士对于2010年达到50%普遍认为“已无悬念”。

　　然而在快速城市化过程中，居民平均收入水平却未能随房价同步提高。若以反映居民家庭对住房的支付能力的“房价收入比”来看，官方数据显示1997-2004年，住房收入比一直维持在5-7，2005年开始加速上涨，达到8.81，2006年破10达到11.49，意味着居民收入与房价在房价加速狂奔的阶段，愈发渐行渐远。换言之，同样一家人，此前购买一套90平方米左右的住宅，2004年之前需要5-7年，到了2006年，则需要11.49年。

　　在佛山，根据统计局公布的数据显示，2010年佛山城镇居民人均可支配收入27245元，以此计算一个双职工家庭年收入为54490元。当年佛山商品住宅成交均价为7448.16元/平方米，按100平方米一套住宅计算，一套住宅为74.49万元，房价收入比为13.6.

　　分税制

　　让土地财政成为平抑房价的障碍

　　地方政府作为城市土地的主要供应方，参与到房地产行业的运转中，同时扮演着运动员兼裁判员的角色。在此前调控中，由于忌惮房价下跌而导致地方财政减少，地方政府的态度一直被揣测为“不积极”。

　　1994年之前的财政收入中央3成，地方7成，财政支出却倒过来，中央出大头，地方出小头。经过约两个月的全国调研与协调，1994年分税制出台，地方政府将财政收入中的6-7成上缴中央，再通过中央拨付、转移支付、专项拨款等形式返还给地方。

　　“过去以工业化为基准，城市人口很少，公共建设和服务通过全国性的转移支付配置可以满足，但是当城市化达到当前水准，城市居民越来越多，市民在纳税的同时要享受到服务，土地出让金以及土地买卖的价差成为地方财政的核心来源。”中国宏观经济研究所副所长张平在此前接受媒体采访时如是说`.

　　在这种大背景下，尤其是土地招拍挂政策执行之后，地方政府作为城市土地的主要供应方，参与到房地产行业的运转中，同时扮演着运动员兼裁判员的角色。在此前调控中，由于忌惮房价下跌而导致地方财政减少，地方政府的态度一直被揣测为“不积极”。

　　不过，这种局面将在未来有所改善。截至11月28日，今年首批经国务院批准的上海、浙江、广东和深圳四省市地方政府试点自行发债已全部完成，不动产税也有望在未来进一步推广。可以看到，中央政府正期望通过债与税的改革，赋予地方政府更多的财政自主权，改善地方对于土地财政的依赖，实现房价的松绑。

　　税费10年增5倍 加大购房成本

　　在2011年的今天，首套购买100万的房产需要缴纳首付30万-40万元，按照首套利率一般上浮10%，五年期以上房贷利率高达7.75%，而税费则为10年前的5倍。

　　十几年来，信贷政策通过首付和利率的提高，推动了购房成本增加和门槛提高，“买不起房，能买两套的只能买一套，直接导致购房者买房越来越难”。

　　商品房时代刚启动时，在促进商品房销售的同时，也出现了一些不规范的个人住房贷款现象，如“零首付”等销售方式。随后央行在2001年6月颁布了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，要求强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。这时的首付比例执行为20%，当年的房贷五年期以上利率为6 .21%.这以后的数年里，根据国内国际经济状况的不断变化，信贷政策也在不断变迁，首付、利率都在进行调整，但是整体趋势是信贷杠杆越来越小，首付要求和购房门槛都在逐步提高。

　　而如今我们正经历着房地产行业最严厉的一波政策调控风暴，佛山各大银行的政策执行标准明显更为严格。除了普遍执行首套房首期三成到四成的政策之外，对于首套房的利率各大银行也已经普遍执行上浮5%-10%的标准，最高上浮20%，二套房最高上浮30%.而第三套及以上住房贷款已停止，最新五年期以上房贷利率也调高至7.05%，但是目前即使是首套利率都进行了上浮。在2011年的今天，首套购买100万的房产需要缴纳首付30万-40万元，按照首套利率一般上浮10%，五年期以上房贷利率高达7.75%.

　　经统计，自2005年6月1日起，国家针对个人购买商品房开征的税费开始进入爬坡阶段，其中尤以二手房成交为主。2005年新开征的营业税征收时限在2006年经历了2年到5年的转变，且同年各地税务部门统一征收二手房个人所得税。虽然在美国次贷危机爆发的2008年里，中央政府暂停过营业税、印花税和土地增值税的征收，但在涨势猛于虎的2009年，上述税费得到了全面恢复，且2010年开征的开发商住宅土地增值税预征税率和契税按住房面积的差异化征收，也在间接推高购房成本。而在2011年7月执行的二手房成交按评估价征税政策，则让深圳房地产市场向规范化靠拢的同时，在提高购房成本门槛、影响房价方面同样功不可没。

　　与十年前的购房成本相比，除去房价，十年前买新房所需要的税费只有契税、印花税等常规费用，二手房交易也没有营业税、教育附加费等。时至今天，成交二手房所产生的税费调整较大，包括整体按评估价征税，由此产生的营业税（超过五年免征）、上调后的契税税率、新增加的个人所得税，以及常规的教育附加费等等，由此产生的额外成本保守估计为以前的5倍。

　　采写：南都记者左娟 路漫漫

　　“十年九调”

　　调控政策大多是“应急”制

　　“这些年来宏调政策总是‘应急式’，治标不治本，这也是房价居高不下的重要原因。”深圳市房地产研究中心主任王锋说。

　　毋庸置疑，房地产宏观调控是艰难、复杂的，一剂药方开出来，未必能消化吸收，也未必及时有效。总体来看，十年来任何一项调控政策的实施，短期内都难以取得立竿见影的效果。如通过增加土地供应平衡供求关系，除了城市土地资源紧缺的影响外，还受制于住房项目的自然建设周期，土地供应具有对需求的滞后性，短期内难以使市场供求关系发生明显转变。然而可惜的是，有些政策浅尝辄止、虎头蛇尾或者变形走样。

　　“这些年来宏调政策总是‘应急式’，治标不治本，这也是房价居高不下的重要原因。”深圳市房地产研究中心主任王锋说，如他曾于2008年主张“救市”，而今坦言当年操之过急，通过货币增发挽救低迷经济，大方向上没错，但对于房地产市场的垄断性认识不足，没有注意辅之以抑制投机的措施，以至于4万亿砸出来，房价立马掉头大涨。

　　不过，对于佛山来说，在本地买家多次置业比较普遍的市场环境下，限购令对成交量造成的限制，对中高端物业的价格产生了一定抑制。

（责任编辑：bowie.fs）