在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房 屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。当事 人在买卖夫妻共同房产时，务必取得夫妻双方的同意，否则房屋买卖合同可能认定为无效。而 夫妻一方有必要对共同所有的房产进行公证或进行共有登记，谨防另一方擅自出卖共有房产。夫妻一方以共有为由主张房屋买卖合同无效的案件随着房价的上涨以及 离婚率的增长还将不断增加，此类纠纷由于主体的特殊性给审判带来了较大的困难，法院在处理此类纠纷时应当予以重视，各地应统一标准，正确适用法律，保障该 类案件的公平公正审理。

　　案例1：离婚不成，妻子擅自出卖夫妻共有财产认定有效

　　罗 某与揭某系夫妻，后由于夫妻感情不和，揭某提起了离婚诉讼，法院在2009年驳回了揭某的离婚诉讼。2010年6月，揭某在罗某不知情的情况下将两人所有 的位于北京市海淀区某处共同住房卖给了邓某。据法院调查，2009年1月，揭某与罗某签订协议书一份，该协议中约定位于北京市海淀区某处房屋归揭某所有， 不属于夫妻共同财产。另2009年2月双方又签订协议书一份，该协议书中约定两人在2009年1月签署的协议予以废除。罗某诉至法院请求揭某与邓某签订的 房屋买卖无效。揭某称该房为其个人所有的财产，揭某与邓某所签订的合同是有效的。邓某辩称其买房时揭某出示过夫妻财产协议，邓某与揭某的房屋买卖是双方自 愿的行为，邓某已付完房款，现房屋也已办理完过户手续，买卖合同是完全合法有效。法院审理认为房屋买卖合同有效。

　　法官说法

　　夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对 共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院婚姻法司法解释一第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平 等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一 般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，根据婚姻法司法解释三第11条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付 合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的， 人民法院应予支持。可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。

　　本案中，在见到揭某提交的与罗某签名的协议书后，有理由相信诉争房屋归揭某个人所有，揭某有权自行出卖上述房屋。邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了 该房屋的过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，符合婚姻法司法解释三第十一条的规定，应依法取得诉争房屋所有权。

　　案例2：丈夫卖房给前妻儿子再卖朋友，法院判决无效

　　1998年，刘某与李某登记结婚，双方均系二婚。2002年，刘某以成本价从其单位购得北京市石景山区某处房产，购房时使用了李某的三十年工龄进行了折 价。2006年6月，刘某把该套房屋以36万元的价格卖给了刘某与前妻所生的儿子。36万元购房款并未支付给刘某。刘某儿子在取得房产证后，于2007年 将该房以每平方米5000元卖给其朋友王某。李某得知后，诉至法院要求确认刘某与其儿子、刘某儿子与王某的买卖合同无效。经一、二审法院审理，最终判决刘 某与其儿子、刘某儿子与王某的买卖合同无效。

　　法官说法

　　善意取得又称即时取得，是 指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。善意取得作为所有权的一种原始 取得方式，是无权处分行为的结果。构成善意取得须符合下列条件：1.标的物主要为动产或者不动产；2.让与人为无处分权人；3.受让人取得财产时出于善 意；4.支付了合理对价；5.受让人占有了受让财产或已依法登记。在司法实践中，可以考虑如下因素判断受让人是否善意：1、考虑交易时转让的价格高低。 2、交易的场所和环境。3、转让人在交易时是否形迹可疑4、受让人是否询问过夫妻另一方意见。5、转让人与受让人之间的关系，如果具有亲属关系的存在，可 能是非善的。本案中刘某把房屋卖给自己的儿子，且房屋价格明显低于市场价格，可以认定刘某儿子并非善意。且王某作为刘某儿子的朋友，也是以明显低于市场的 价格购得房屋，可见也非善意，没有支付合理对价。故王某不能依善意取得制度获得房屋，法院判决正确。